Caves encombrées, local poubelles mal ventilé, colonne de vide-ordures qui dégage des odeurs, gaines techniques où circulent les cafards : dans un immeuble, la plupart des problèmes d’hygiène naissent dans les parties communes avant de gagner les logements. Leur prise en charge revient au syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic.
Ce guide s’adresse aux syndics, aux conseils syndicaux et aux copropriétaires. Il présente les cinq interventions d’hygiène à prévoir dans un immeuble, le choix entre intervention ponctuelle et contrat de suivi, et le partage des rôles entre syndic, copropriétaires et locataires.
Parties communes : ce qui relève du syndicat des copropriétaires
La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété confie au syndicat des copropriétaires la conservation et l’administration des parties communes. Le syndic est chargé d’administrer l’immeuble et de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien. Les dépenses d’entretien des parties communes sont des charges générales, réparties entre les copropriétaires selon leurs tantièmes.
Les règles d’hygiène locales vont dans le même sens. Comme le rappelle la Ville de Paris sur sa page consacrée aux rats, le règlement sanitaire départemental prévoit qu’il incombe aux propriétaires de mettre en place les mesures de lutte en cas de présence de rongeurs dans les cours, les caves et les bâtiments privés.
En pratique, une partie de ces dépenses d’hygiène peut ensuite être récupérée auprès des locataires au titre des charges locatives, selon la liste fixée par la réglementation.
Les cinq interventions d’hygiène à prévoir dans un immeuble
1. La dératisation des caves, sous-sols et locaux poubelles
Caves, parkings souterrains, locaux poubelles et vides sanitaires offrent aux rongeurs abri et nourriture. La dératisation en copropriété repose sur un diagnostic, la pose de postes d’appâtage sécurisés selon un plan précis, plusieurs passages sur quelques semaines et le rebouchage des accès. Chaque intervention donne lieu à un compte rendu, utile pour le suivi du syndic. Les signes à surveiller sont détaillés dans nos articles sur la présence de souris dans un bâtiment et sur la hausse hivernale de l’activité des rats.
2. La désinsectisation : cafards et punaises de lit
Les cafards circulent par les gaines techniques, les colonnes d’évacuation et les vide-ordures : traiter un seul logement ne suffit pas lorsque les parties communes servent de passage. La désinsectisation en copropriété associe gel, pulvérisation ciblée et régulateurs de croissance, avec un second passage. Notre article sur le traitement des cafards en logement détaille les signes à surveiller.
Les punaises de lit se développent dans les logements, mais se transmettent d’un appartement à l’autre par les meubles, les bagages ou les cloisons. Le syndic a un rôle d’information et de coordination lorsque plusieurs lots sont concernés. Pour aider les résidents, notre article explique comment reconnaître les punaises de lit.
3. L’assainissement des colonnes de vide-ordures
Les colonnes de vide-ordures concentrent déchets, humidité et résidus organiques : elles favorisent les bactéries, les odeurs qui remontent dans les étages et la venue des cafards et des rongeurs. La désinfection des colonnes de vide-ordures se déroule en trois temps : diagnostic des colonnes, des trappes et du local de réception, nettoyage complet puis désinfection par nébulisation dans toute la colonne, et possibilité d’un entretien régulier programmé. Voir notre prestation d’assainissement des colonnes de vide-ordures.
4. L’entretien de la ventilation collective
Dans un immeuble équipé d’une VMC collective, le caisson d’extraction (souvent en toiture) et les conduits verticaux sont des équipements communs. Leur encrassement réduit le renouvellement d’air dans tous les logements, favorise l’humidité et les moisissures. L’entretien de la VMC en immeuble collectif fait donc partie des charges de la copropriété. Les obligations et le partage des frais entre locataire, propriétaire et syndic sont détaillés dans notre article sur l’entretien d’une VMC et la réglementation.
5. Le bac à graisse de l’immeuble
Lorsqu’un restaurant ou un commerce de bouche occupe le rez-de-chaussée, ou lorsque l’immeuble dispose d’un bac à graisse collectif, son entretien conditionne le bon fonctionnement des canalisations communes. Un bac saturé provoque odeurs, bouchons et remontées dans les réseaux. Les fréquences et le déroulé de l’intervention sont présentés dans notre article sur la vidange du bac à graisse.
Copropriétés et syndics
Caves, vide-ordures, ventilation : un seul interlocuteur ?
Servigeco intervient dans les parties communes : dératisation, désinsectisation, assainissement des colonnes de vide-ordures, entretien de la ventilation et curage des bacs à graisse. Diagnostic sur site, devis gratuit et réponse sous 48 h en Île-de-France.
Demander un devis pour ma copropriété 01 64 98 02 91Intervention ponctuelle ou contrat de suivi ?
Le syndic peut commander une intervention ponctuelle lorsqu’un problème est signalé, ou mettre en place un contrat de suivi avec des passages programmés. Le second présente plusieurs avantages pour une copropriété : budget prévisible, présence surveillée avant qu’elle ne s’installe, traçabilité des passages pour répondre aux résidents.
| Intervention | Zones concernées | Format le plus adapté |
|---|---|---|
| Dératisation | Caves, sous-sols, locaux poubelles, cours, espaces verts | Contrat de suivi dans les immeubles exposés, intervention ponctuelle sinon |
| Désinsectisation | Gaines, colonnes, locaux poubelles, logements concernés | Intervention avec second passage, contrat de suivi si récurrence |
| Vide-ordures | Colonnes, trappes, local de réception | Entretien régulier programmé |
| Ventilation collective | Caisson, conduits, bouches | Entretien périodique |
| Bac à graisse | Bac collectif ou bac du commerce | Vidange à fréquence régulière |
L’intérêt d’un passage régulier est développé dans notre article sur le suivi régulier contre les nuisibles.
Syndic, copropriétaires, locataires : qui fait quoi ?
- Le syndic commande et suit les interventions dans les parties communes, informe les résidents et conserve les comptes rendus.
- Le conseil syndical l’assiste, contrôle sa gestion et peut proposer l’inscription d’un contrat de suivi au budget voté en assemblée générale.
- Les copropriétaires prennent en charge les interventions dans leur lot privatif et signalent au syndic tout signe de présence de nuisibles.
- Les locataires préviennent leur propriétaire ou le gestionnaire, et facilitent l’accès au logement lorsqu’un traitement doit être étendu.
Un traitement n’est efficace que si les parties communes et les logements concernés sont traités ensemble. C’est souvent le syndic qui fait le lien entre les deux.
Bien préparer une intervention dans les parties communes
- prévoir l’accès aux caves, aux locaux techniques, au local poubelles et, si besoin, à la toiture ;
- informer les résidents par affichage quelques jours avant le passage ;
- faire désencombrer les caves et les couloirs communs, qui offrent abri aux rongeurs ;
- recenser les logements où des signes ont été observés, pour coordonner les traitements ;
- conserver les comptes rendus, plans d’appâtage et fiches de passage, utiles en cas de réclamation.
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Chaque intervention commence par un diagnostic sur site. Nous intervenons depuis Soisy-sur-École (91) et Paris 13e (sur rendez-vous), avec une réponse sous 48 heures. Contactez-nous ou appelez le 01 64 98 02 91.
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Questions fréquentes
Qui paie la dératisation dans une copropriété ?
La dératisation des parties communes (caves, sous-sols, locaux poubelles, cours) est une charge de la copropriété, commandée par le syndic et répartie entre les copropriétaires. Une intervention limitée à un lot privatif reste à la charge de son propriétaire.
Le syndic est-il obligé d’intervenir en cas de présence de rats ?
Le syndic doit pourvoir à la conservation et à l’entretien de l’immeuble, et le règlement sanitaire départemental impose aux propriétaires de mettre en place des mesures de lutte contre les rongeurs. Un signalement doit donc conduire à une intervention dans les parties communes.
Faut-il traiter tout l’immeuble contre les cafards ?
Pas forcément tout l’immeuble, mais les parties communes qui servent de passage (gaines, colonnes, locaux poubelles) et les logements concernés doivent être traités ensemble. Un traitement isolé laisse les cafards revenir par les réseaux communs.
À quelle fréquence désinfecter les colonnes de vide-ordures ?
La fréquence dépend de l’usage de l’immeuble et de l’état des colonnes. Servigeco propose, après un premier assainissement, un entretien régulier programmé adapté à chaque copropriété.
L’entretien de la VMC collective est-il à la charge de la copropriété ?
Oui, le caisson et les conduits communs d’une VMC collective sont des équipements communs : leur entretien relève de la copropriété. L’entretien des bouches dans les logements revient en principe à l’occupant.
Un contrat de suivi est-il utile pour une petite copropriété ?
Il est surtout utile lorsque l’immeuble est exposé : caves, commerces de bouche en rez-de-chaussée, vide-ordures, présence répétée de nuisibles. Dans les autres cas, une intervention ponctuelle dès les premiers signes peut suffire.
